Forward Darlehen: Das Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung festschreiben

Noch nie waren die Hypothekenzinsen so niedrig wie heute. Deshalb überlegen viele Kreditnehmer, wie Sie dieses günstige Zinsniveau auch in Zukunft für ihre Baufinanzierung verwenden können. Ein Wechsel der Finanzierung oder eine Umstellung auf einen günstigeren Zinssatz während der laufenden Zinsbindung ist nur möglich, wenn der Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlt. Diese ist in der Regel teuer, weshalb ein Wechsel uninteressant ist.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Hier kommt ein Forward-Darlehen ins Spiel, das sich an Kreditnehmer richtet, die ihre Immobilie schon länger finanzieren und deren Zinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft. Es handelt sich bei einem Forward-Darlehen ausschließlich um eine Anschlussfinanzierung, bestehend aus einem Annuitätendarlehen mit festgelegten Monatsraten und einer frei wählbaren Zinsbindung. Diese Anschlussfinanzierung bietet den Vorteil, dass sie bis zu vier bis fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden kann. Raten müssen Sie in dieser Zeit nicht zahlen. Wörtlich übersetzt steht das Forward-Darlehen für „Voraus-Darlehen“.

Funktionsweise eines Forward-Darlehens

Warum erscheint es sinnvoll, eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren benötigt wird, schon jetzt abzuschließen? Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich das heutige, extrem günstige Zinsniveau für Ihre Zukunft. Ihre Anschlussfinanzierung fällt daher günstig aus.

Grundsätzlich ist die Anschlussfinanzierung für Bauherren und Immobilienkäufer immer mit einem finanziellen Risiko verbunden. Bei Auslauf der ersten Sollzinsbindung verbleibt in den meisten Fällen eine Restschuld, die der Kreditnehmer weiter finanzieren muss. Häufig warten Kreditnehmer so lange ab, bis die erste Baufinanzierung ausläuft und schließen erst kurz vor Ende des Darlehens für die Restschule eine Folgefinanzierung ab. Steigen jedoch die Zinsen bei Ablauf der Baufinanzierung an, wird die Anschlussfinanzierung meist teurer. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die heute günstigen Zinsen für Ihre spätere Anschlussfinanzierung sichern. Dies bedeutet, dass die Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung schon vor Ablauf der gegenwärtigen Zinsbindung feststehen. Sobald die Sollzinsbindung Ihres derzeitigen Darlehens abläuft, erhalten Sie das Forward-Darlehen ausgezahlt. Es löst Ihre gegenwärtige Baufinanzierung ab.

Der optimale Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen

Da die Zinsen zurzeit historisch niedrig sind, bietet es sich an, sich mit einer Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Ein Forward-Darlehen ist laut den Finanzexperten von BoniTrust.de dann besonders interessant, wenn sich der Zinssatz für Baudarlehen auf niedrigem Niveau befindet und Sie sich für Ihre weitere Finanzierung finanzielle Sicherheit wünschen. Lagen die Zinsen für eine zehnjährige Zinsbindung im Jahr 2011 noch bei mehr als 4 Prozent, sind die Hypothekenzinsen gegenwärtig mit etwa 0,65 Prozent deutlich niedriger. Eine Anschlussfinanzierung ist somit gegenwärtig auf jeden Fall interessant, wenn Ihre Baufinanzierung nur noch wenige Jahre läuft. Ein Forward-Darlehen lohnt sich dann, wenn sich die aktuellen Zinsen in einem Tief befinden, also niedrig sind und zukünftig höhere Zinsen erwartet werden.

Es kommt somit darauf an, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden. Steigen die Zinsen, müssen Sie möglicherweise Ihre Anschlussfinanzierung in drei bis vier Jahren zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 3,5 oder sogar 4 Prozent abschließen. Sie würden Sie im Vergleich zum gegenwärtigen Zinsniveau um zwei bis drei Prozent verschlechtern. Sollten die Zinsen wider Erwarten noch weiter fallen, sollten Sie mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens noch ein paar Monate warten. Möglicherweise erhalten Sie dann sogar eine noch günstigere Finanzierung. Wichtig ist, die Entwicklung des Zinsniveaus weiter im Auge zu behalten.

Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Einen Darlehensvertrag während der Zinsbindung zu kündigen, um ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen, ist in der Regel nicht möglich. Haben Sie noch ein Darlehen mit einer langen Zinsbindung laufen, sollten Sie prüfen, ob für Sie gegebenenfalls ein Sonderkündigungsrecht infrage kommt. Von diesem Sonderkündigungsrecht können Sie Gebrauch machen, wenn Ihr Darlehen schon seit mehr als zehn Jahren besteht. Sie haben die Möglichkeit, diese Finanzierung ohne Angabe von Gründen mit einer sechsmonatigen Frist zu kündigen. Dieses Recht ist im § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Haben Sie zum Beispiel noch ein Darlehen mit einer 15-, 20- oder 30-jährigen Zinsbindung abgeschlossen und zehn Jahre Zinsbindung sind bereits vergangen, können Sie vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und auf ein Darlehen mit günstigen Konditionen wechseln. Hier fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Kosten eines Forward-Darlehens

Jede Baufinanzierung und somit auch ein Forward-Darlehen verursacht durch die zu zahlenden Zinsen Kosten. Jedoch kommen bei einem Forward-Kredit noch weitere Kosten hinzu. Die Kreditinstitute berechnen für die Zeitspanne zwischen Abschluss und Auszahlung eines Forward-Darlehens einen Aufschlag, der umso höher wird, je länger die Wartezeit ist.

Pflicht zur Abnahme

Auch ein Forward-Darlehen ist ein rechtsverbindlicher Vertrag, an den beide Parteien gebunden sind. Wenn Sie ein solches Darlehen abschließen, sind Sie verpflichtet, es abzunehmen, selbst wenn die Zinsen am Ende einer Zinsbindung niedriger sind als die Ihres Forward-Kredits. Ansonsten müssen Sie an die Bank eine hohe Gebühr in Form einer Nichtabnahmeentschädigung zahlen.

Abwägung der Vor- und Nachteile

Ob ein Forward-Darlehen für Sie das Richtige ist, hängt von Ihrer Lebenssituation und der weiteren Zinserwartung ab. Erwarten Sie in Ihrem persönlichen Umfeld auf Sicht der nächsten Jahre weiterhin Stabilität, können Sie sich so langfristig günstige Zinsen sichern. Monatsraten liegen über Jahre fest und selbst ein plötzlicher Anstieg des Zinsniveaus wird auf Ihre monatlichen Ausgaben keinen Einfluss haben.

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